Rooilijn

Voor de analyse is gebruikgemaakt van oral history (mondelinge geschiedenis): de ervaringen en herinneringen van twee sleutelfiguren die gezamenlijk meer dan vijftig jaar werkzaam zijn (geweest) binnen de Almeerse corporatiesector: Jan de Vletter en Jan Wachtmeester. Deze verhalen zijn aangevuld met geschreven bronnen. De ervaringen van Jan de Vletter concentreren zich meer rond de oprichting en de financiële systemen rondom rijkswoningbouwstichtingen. De veranderende verhouding tussen woningcorporaties en de gemeente Almere, die onder meer werd ingegeven door bredere, landelijke verschuivingen vormen een rode draad in Wachtmeester’s carrière.

Op basis van deze verschillende soorten data wordt zichtbaar hoe woningcorporaties hebben bijgedragen aan de sociaalruimtelijke ontwikkeling van Almere en hoe institutionele veranderingen ook ruimtelijke effecten hadden in Almere. Daarmee biedt deze geschiedenis aanknopingspunten voor het actuele debat over de organisatie van (betaalbare) woningbouw, de rolverdeling tussen publieke en maatschappelijke partijen, in relatie tot de ontwikkeling van eventuele nieuwe steden in de toekomst.

Hij begon in 1976 te werken bij het Projectbureau Almere (PBA), het Rijksorgaan dat verantwoordelijk was voor de ruimtelijke ontwikkeling van Almere vóórdat de stad officieel een gemeente werd in 1984. Aanvankelijk als hoofd van de vakgroep planning (1976-1978), daarna als hoofd Woonruimteverdeling (1978-1981) en directeur van de rijkswoningstichting Stichting Woningbouw Almere (SWA), sinds 1983 Stichting Woningbouw Almere Zeewolde (SWAZ), en uiteindelijk in 1988 Groene Stad Almere. In 2001 werd de Groene Stad Almere onderdeel van de Alliantie. Daar bleef hij tot 2008 directeur, waarna hij met pensioen ging.

De opdracht van de Rijksoverheid was om een stad te bouwen voor minimaal 125.000 tot maximaal 250.000 inwoners. Een compleet nieuwe stad, waarin naast woningen ook werkgelegenheid en voorzieningen gerealiseerd zouden moeten worden. Aanvankelijk werd gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw, met variatie in leeftijd en gezinsgrootte (Berg et al., 2001). Almere moest niet alleen huisvesting bieden voor jonge gezinnen: ook ouderenwoningen werden in de eerste projecten opgenomen, bijvoorbeeld het verzorgingshuis ‘De Overloop’, ontwikkeld door Hertzberger, uit 1980. Dat juist in deze pioniersfase voorzieningen voor ouderen werden gebouwd, riep overigens elders verbazing op; in Amsterdam werd met enige scepsis gesproken over het huisvesten van bejaarden in ‘die zandvlakte’.

Tegelijkertijd stond Almere nadrukkelijk in het teken van het overloopbeleid. De woningbouw was in belangrijke mate bedoeld om ruimte te creëren voor de stadsvernieuwing in Amsterdam. Dit werd vertaald in concrete verdelingsafspraken: circa 64 procent van de woningen was bestemd voor Amsterdammers, 16 procent voor bewoners uit het Gooi en 20 procent voor overige gegadigden, inclusief toekomstige Almeerders zelf (RIJP, 1974).

In Almere kreeg de sociale woningbouw een uitzonderlijke institutionele vorm: de rijkswoningstichting Stichting Woningbouw Almere realiseerde deze woningen. Ook Lelystad had een dergelijke stichting, de Stichting Woningbouw Lelystad. Zo’n rijkswoningstichting had een status aparte: in Nederland wordt sociale woningbouw traditioneel gerealiseerd door zogenoemde toegelaten instellingen op basis van de Woningwet van 1901, de woningcorporaties. Daarnaast kenden grote steden (destijds) gemeentelijke woningbedrijven en bestonden er ‘bijzondere’ stichtingen die, onder specifieke voorwaarden, eveneens sociale woningbouw mochten ontwikkelen.

Deze rijksstichtingen verschilde op meerdere vlakken van ‘gewone’ woningcorporaties. Om te beginnen op wat betreft de financiering: die verliep via de kapitaalmarkt, onder meer ABP en de Bank Nederlandse Gemeenten, in tegenstelling tot de normale corporaties die woningwetleningen ontvingen van het Ministerie VROM (Geurts, 1993). De leningen voor de stichtingen werden wel door VROM gegarandeerd en bovendien ontvingen ze ook woningsubsidies. Door de leningen via de kapitaalmarkt verliepen, moest de SWA hierdoor relatief dure dynamische-kostprijsleningen afsluiten.

Een belangrijker verschil, in het geval van Almere, was de institutionele verankering van deze stichting. Het bestuur van de stichting bestond uit hoge ambtenaren van de Ministeries van Verkeer en Waterstaat, Financiën en VROM. De feitelijke regie lag bij de hoofddirecteur van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders, (RIJP) prof. van Duin (Geurts, 1993). Als directeur van de RIJP was hij ook directeur van het PBA, verantwoordelijk voor de ruimtelijke planning van de stad, aangezien dat ook onderdeel was van deze Rijksdienst. Overigens was vooral diens opvolger, Dirk Frieling, als hoofd van het PBA en adjunctdirecteur van de RIJP, van grote betekenis voor de ontwikkeling van Almere, zowel bestuurlijk als stedenbouwkundig. De rest van het personeelsbestand bestond uit andere medewerkers van de RIJP. Daarmee waren ruimtelijke ordening en volkshuisvesting institutioneel samengebracht binnen één rijksorganisatie met dezelfde directeur.

Het resultaat was een voor Nederland vrijwel unieke constellatie: hoewel de SWA als een zelfstandige woningcorporatie fungeerde, had het geen institutionele autonomie. Het was, samen met het PBA ingebed in een structuur waarin de nationale overheid, zij het indirect en via verschillende organen, niet alleen de voorwaarden schiep, maar ook betrokken was bij financiering, planning en uitvoering: Almere kan in die zin worden begrepen als een ‘rijksstad’, waarin de nationale overheid niet alleen kaders stelde, maar direct en tot in detail de stedelijke ontwikkeling vormgaf. Bovendien was er tot circa 1980 nauwelijks sprake van betrokkenheid van marktpartijen: projectontwikkelaars en institutionele beleggers speelden in de beginfase vrijwel geen rol.

Die afwezigheid van private actoren betekende dat het Rijk in de praktijk een nagenoeg monopolistische positie innam, met een ongekende mate van regie over zowel de fysieke als de sociale inrichting van de stad.

De SWA realiseerde de eerste woningbouwprojecten, circa 850 woningen, naar ontwerp van architecten Van Stigt en Mastenbroek, opgeleverd vanaf eind 1976.

In 1978 werd de SWA geconfronteerd met een onverwachte tegenslag: in de eerste woningen werd een ernstige formaldehydeproblematiek vastgesteld. De noodzakelijke renovaties brachten aanzienlijke kosten met zich mee, ongeveer 20 miljoen gulden, en moesten door de SWA zelf worden opgevangen (Geurts, 1993). De oplossing lag paradoxaal genoeg in continuïteit: alleen door te blijven bouwen en als functionerende ‘corporatie’ te blijven opereren, kon de stichting deze financiële last dragen.

Tegelijkertijd voltrok zich een institutionele verschuiving. In 1980 werden vanuit particulier initiatief twee lokale corporaties opgericht: Woningbouwvereniging Almere en de Christelijke  Woningbouwvereniging Goede Stede. Zij beschikten wel over bestuur en directie, maar nog niet over woningbezit, hetgeen zij ook nodig hadden om een werkbestand op te kunnen bekostigen (Geurts, 1993). Daarom werd aan SWA gevraagd woningbezit over te dragen, om die positie op te kunnen bouwen: een constructie die, opnieuw, de atypische ontwikkelingsgang van Almere onderstreept. Hierdoor ontstonden er drie woningcorporaties in Almere. In dezelfde periode begonnen ook marktpartijen voorzichtig hun intrede te doen. Ontwikkelaars en beleggers hadden geleidelijk vertrouwen om ook delen van de productie op zich te nemen, al bleef de publieke sector nog geruime tijd een vangnet voor projecten die commercieel te risicovol werden geacht.

De ruimtelijke ontwikkeling van Almere als meerkernige tuinstad in een groenblauwe structuur voltrok zich in de eerste kernen volgens een sterk gestructureerd en gebiedsgericht model. Als uitgangspunt dienden verkavelingsplannen voor wijken van circa 1.500 tot 2.000 woningen. Binnen deze grotere eenheden kregen corporaties vervolgens zogenoemde opdrachtgebieden toegewezen, doorgaans voor 300 tot 400 woningen.   Aanvankelijk gebeurde dit via het PBA, later door de gemeente. In deze opdrachtgebieden lagen de hoofdlijnen vast: verkaveling, programma en ruimtelijke randvoorwaarden. Dit werden ‘vlekkenplannen’ genoemd: een planologische vernieuwing, die de blauwdrukplannen vervingen. Daarmee kon men flexibeler omgaan met veranderingen (Reijndorp et al., 2012).

Binnen dat kader lag de verdere uitwerking nadrukkelijk bij de corporaties, die als opdrachtgever optraden en zelf de architectenselectie verzorgden. Architecten kwamen regelmatig met alternatieve voorstellen voor de invulling van het plan, die in overleg met stedenbouwkundigen en het grondbedrijf vaak tot verfijningen of verbeteringen leidden. De uitwerking van deze ‘vlekken’ gebeurde in multidisciplinaire teams: onder meer ontwerpers, sociologen en zelfs kunstenaars namen hierin plaats. Samen ontwierpen zij typologie en openbare ruimte in samenhang. Zo ontstond, ondanks de sterke regie aan de voorkant, een zekere flexibiliteit in de uitwerking. Juist die flexibiliteit zou volgens De Vletter later onder druk komen te staan door de invoering van het tendersysteem.

Tegelijkertijd nam de bouwproductie snel toe. Vanaf 1980 kwam de ontwikkeling van Almere Stad op gang, gevolgd door Almere Buiten, waar in 1984 de eerste woningen werden opgeleverd. Wat hier zichtbaar wordt, is een vorm van stedelijke ontwikkeling die nauw samenhangt met het karakter van groeikernen en nieuwe steden: snelle groei, hoge productie-aantallen en een sterke planmatige logica. Niet individuele projecten, maar complete woongebieden werden in één keer geprogrammeerd en gerealiseerd.

In 1984 werd Almere een gemeente en werden de ontwikkeltaken overgedragen van de RIJP naar de gemeente. Tegelijkertijd maakten ruim 200 medewerkers de overstap van de RIJP naar de gemeentelijke organisatie. Ook voor de SWAZ (sinds 1982 Stichting Woningbouw Almere-Zeewolde; Geurts, 1993) werd het tijd om te verzelfstandigen. Er waren inmiddels van de circa 7.500 woningen die het SWAZ had, 2.500 overgedragen aan Woningbouwvereniging Almere en Goede Stede.

Die verzelfstandiging bleek echter nog complex. Allereerst moest de SWAZ worden gesplitst in een organisatie voor Almere en een voor Zeewolde. Voor Almere leek het meest eenvoudig om de bestaande stichtingsvorm te handhaven en slechts de statuten aan te passen. In het overleg met VROM in 1986 bleek dit echter onaanvaardbaar: vanuit democratisch oogpunt moest er een verenigingsstructuur komen. Uiteindelijk werd de Rijkswoningstichting per Koninklijk Besluit op 01-07-1988 woningbouwvereniging Groene Stad Almere (De Vletter, 1987), met de Vletter als directeur, terwijl hij gelijktijdig als directeur van de SWAZ de overgang regelde.

Net na het oprichten van de Groene Stad Almere, veranderde het landelijke volkshuisvestingsbeleid ingrijpend: de woningbouwsubsidies werden afgeschaft. Wat voorheen via rijksbijdragen werd opgevangen, moest voortaan binnen de corporaties zelf worden opgelost (Beekers, 2026). Dat betekende dat de onrendabele toppen intern gefinancierd moesten worden. Dat lukte in Almere goeddeels door drie factoren: een lage rentestand, combinatie van huur en koopwoningen bij nieuwbouw, en geleidelijke verkoop van oudere huurwoningen die inmiddels te duur waren voor sociale verhuur. Met een zorgvuldig beleid per wijk kon ook de verhouding tussen huur en koopwoningen evenwichtiger worden. Met de bouw van winstgevende koopwoningen konden tekorten van sociale huur opgelost worden.

Begin jaren negentig volgde een volgende grote beleidswijziging vanuit het ministerie VROM: de verzelfstandiging van de corporatiesector. Corporaties kregen meer ruimte voor eigen beleid en minder directe sturing vanuit het Rijk (Beekers, 2026). In veel gemeenten leidde dat tot een zoektocht naar nieuwe verhoudingen tussen gemeente en corporaties. Volgens Vletter verliep dat in tegenstelling tot gemeenten op ‘het oude land’ in Almere relatief soepel. Daar waren gemeente en corporaties al gewend om elkaar binnen hoofdlijnen veel ruimte te laten.

Met de verzelfstandiging werd ook het prestatieveld “leefbaarheid” geïntroduceerd. Landelijk gaven sommige corporaties daar een zeer brede invulling aan (Beekers, 2012). In Almere werd gekozen voor een meer begrensde en functionele benadering: bij de ontwikkeling van een deel van de stad, werden ook wijkvoorzieningen als kleinschalige werkruimten, peuterzalen en kinderdagverblijven gerealiseerd. Het principe was echter dat het bedrijfseconomisch verantwoord moest zijn.

Een volgend cruciaal moment in de landelijke herstructurering van de corporatiesector was de zogenoemde brutering rond 1993. Daarbij werden bestaande financiële relaties tussen het Rijk en de corporaties gesaneerd via een uitruil van leningen en subsidies. Voor veel corporaties betekende dit een grote herordening van hun balanspositie.

Voor de Groene Stad Almere (GSA) pakte de brutering anders uit dan voor de meeste corporaties in Nederland. Door haar ontstaansgeschiedenis als Rijksstichting beschikte de corporatie niet over woningwetleningen, maar wel over relatief dure Dynamische Kostprijs-leningen uit de beginjaren van Almere. Aangezien de stichting geen woningwetlening had, viel de brutering anders uit dan voor veel andere corporaties: in plaats van een balansruil ontvingen zij feitelijk een substantiële afkoop. GSA ontving aanzienlijke financiële compensatie en het leverde een uitzonderlijk sterke financiële uitgangspositie op vergeleken met veel andere corporaties. Deze gebeurtenis illustreert hoe landelijke beleidsmaatregelen in Almere, vanwege de bijzondere ontstaansgeschiedenis van de stad en haar instellingen, vaak anders uitwerkten dan elders in Nederland.

In de jaren ’80 en ’90 vond in de corporatiesector landelijk een brede fusiegolf plaats. Schaalvergroting werd landelijk gezien als noodzakelijk om de steeds groter wordende taken aan te kunnen (Beekers, 2012). Ook in Almere werd hiervoor gekozen: dit leidde tot een fusie in 2001 met partijen corporaties uit Amersfoort, Amsterdam en het Gooi. Daarmee is toen de Alliantie gevormd, met circa 30.000 woningen.

Vanaf circa 2002 ontstond en een andere aanpak bij de gemeente inzake de invulling van de ruimtelijke planning. Tot die tijd werden corporaties uitgenodigd om plangebieden te ontwikkelen. De gemeente wenste echter opdrachtgebieden te gaan aanbesteden. Dat betekende dat de corporaties konden inschrijven voor een bepaald verkavelingsplan. Er werden zeer gedetailleerde criteria bepaald waaraan de inschrijving moest voldoen en dan mochten drie partijen inschrijven. Volgens De Vletter was dit een zeer ongelukkige aanpak. Een inschrijving kostte elke corporatie circa € 50.000, terwijl maar één partij de opdracht kreeg. Een groter nadeel was dat de aanpak van overleg tussen gemeente, corporatie en architect verloren ging. Als een architect suggesties voor een betere invulling wilde doen, dan kon dat niet. Een afwijking van de gemeentelijke criteria leidde direct tot afwijzing van de inschrijving. Daardoor ging veel creativiteit verloren en het leidde tot verstarring. Volgens De Vletter hadden veel van de mooiste projecten die eerder gerealiseerd waren in Almere met deze aanpak geen doorgang kunnen vinden.

Uit de ervaringen van Jan de Vletter komt het beeld naar voren dat in de beginjaren van Almere de woningcorporaties nauw verweven waren met de ontwikkeling van de stad en dat ze, naast de overheid, een belangrijke rol speelden bij de fysieke en sociale opbouw van Almere (Almere Haven en delen van Almere Stad en Almere Buiten). Vanaf de jaren negentig verschoof het accent naar verzelfstandiging, ondernemerschap en marktwerking (Almere Poort). Dat leidde niet alleen tot andere financiële verhoudingen, maar ook tot een veranderende positie van corporaties binnen de stedelijke ontwikkeling, zo wordt duidelijk in het verhaal van Jan Wachtmeester over de periode vanaf 2000.

Voordat Jan Wachtmeester in 2001 startte bij Woningcorporatie de Alliantie, was hij onder andere van 1990-1994 wethouder Almere. Nadat hij in 2007 de corporatie verliet, bekleedde hij diverse functies als adviseur en bestuurslid en werkte hij ruim vijf jaar bij een woningcorporatie in Noord-Brabant. Daarna trad hij nog even in dienst bij gemeente Almere, voordat hij in 2024 aan de slag ging bij Woningstichting GoedeStede in Almere, waar hij nog steeds werkzaam is.

De VINEX-periode (1995-2005) luidde een nieuwe periode in. De gewenste gebiedsontwikkelingen moesten zich vooral zelf bedruipen en er werd een veel groter aandeel koopwoningen gepland dan in de periode daarvoor. Voor Almere reden om Almere Poort zo ver mogelijk in de tijd vooruit te schuiven, omdat hier een groot tekort op de totale gebiedsexploitatie werd verwacht, vooral door de benodigde investeringen in bovenwijkse infrastructuur (Wachtmeester, 2025). De nadruk op het bouwen van koopwoningen stond in de tweede 25 jaar Almere centraal. Dat gold niet alleen in Almere maar ook in alle andere VINEX-locaties. Een visueel overzicht van alle VINEX-locaties is onder andere te vinden in de VINEX-atlas (Boeijenga & Mensink, 2008).

In de jaren negentig veranderde rol van de woningcorporaties in Almere. Dit hing sterk samen met de veranderende rol van de overheid en de markt in de Nederlandse ruimtelijke ordening, dus op nationaal niveau.  De Rijksoverheid stopte met de financiering van de woningbouw, overigens ook in de koop (de premie A, B en C woningen). De Almeerse corporaties probeerden in de beginperiode van de 21^ste eeuw in hun projecten slimme combinaties te maken tussen sociale huur, dure huur en koop. Daarmee kon er sociale huur gebouwd blijven worden, ondanks het ontbreken van financiële steun vanuit de overheid. Ze moesten dus hun plannen aanpassen, omdat de financieringsinstrumenten wegvielen. Een mooi voorbeeld hiervan is het gebied van de Alliantie in Literatuurwijk tegenover de Archipel, waar zowel sociale huur, dure huur, koop, een school en een gezondheidscentrum werden gerealiseerd. De school was zo vormgegeven dat deze na verloop van tijd omgezet kon worden naar woningen.

Wachtmeester stelt dat zowel de wethouders Bijl als Duijvestein er geen geheim van maakten dat zij een veel minder sterke rol wilden voor de drie Almeerse woningcorporaties. Wethouder Bijl was van 1999 tot 2006 portefeuillehouder van wonen en ruimtelijke ordening. Hij wilde af van de afspraken om de woningbouwproductie tussen de drie Almeerse woningcorporaties te verdelen en wilde het al helemaal niet meer hebben over het compenseren van onrendabele sociale woningbouw door koopwoningen en duurdere huurwoningen te laten bouwen door corporaties. Hij wilde ook andere, nieuwe corporaties in Almere toelaten om zo de ogenschijnlijke macht van de drie bestaande corporaties te verminderen en daar niet van afhankelijk te zijn om de gemeentelijke doelstellingen te kunnen realiseren. Zo werd bijvoorbeeld in 2005 een extern bureau opdracht gegeven te onderzoeken of het wenselijk en mogelijk was andere corporaties naar Almere te halen (Ranner, 2005).

Naast de mix van woontypen in onder andere prijs, werd ook vaak tussen corporatie en gemeente compensatie afgesproken in andere projecten, bijvoorbeeld op een andere locatie of wat later in de tijd. Volgens Wachtmeester heeft de beperking van de rol van corporaties tot een vermindering van kwaliteit geleid omdat er niet of nauwelijks meer kruisbestuiving binnen en tussen projecten plaats kon vinden.

Wethouder Duijvestein, portefeuillehouder wonen van 2006 tot en met 2013, ging nog een stap verder. Hij zag een veel grotere rol weggelegd voor particuliere opdrachtgevers. Mensen moesten zelf het heft weer in handen nemen en niet alleen maar afhankelijk zijn van projectontwikkelaars en woningcorporaties. Dit viel samen met de kredietcrisis in 2008. Door de economische onzekerheid halveerde de nieuwbouwproductie in een aantal jaar (Beekers, 2026). Wachtmeester stelt dat de veranderende verhoudingen in combinatie met de kredietcrisis ertoe leidde dat de nieuwbouwproductie in Almere tot een historisch dieptepunt daalde. Dit is ook te zien in de terugvallende woningproductie in Almere (zie figuur Groei van de woningvoorraad per jaar).

Volgens Wachtmeester werden pogingen van corporaties om gehoor bij de gemeentelijke politiek te krijgen om anti-cyclisch te bouwen niet (aan)gehoord. Oosterwold werd het gezicht van de nieuwe manier van stedenbouw bedrijven, waarbij institutionele partijen als beleggers, ontwikkelaars of corporaties niet of nauwelijks meer een rol speelden.

Ter illustratie de ontwikkeling van woningvoorraad in Almere vanaf 2000. In 2000 stonden er 58.478 zelfstandige woningen in Almere. 25 jaar later waren dat er 93.905, een groei van 35.427 woningen (+25%). In onderstaande tabel is het aantal koop- en huurwoningen opgenomen.

Vooral het aandeel particuliere huurwoningen steeg sterk (+ 48%). Het aantal koopwoningen steeg met 26% en het aantal corporatieswoningen met 15%. Cijfers over nieuwbouw zijn over deze tijdsreeks niet beschikbaar uitgesplitst naar koop, sociale huur en particuliere huur, maar sowieso is de omvang van de nieuwbouwproductie per jaar interessant.

De parlementaire enquête woningcorporaties bracht in 2014 een falende corporatiessector in beeld. Financieel mismanagement, frauduleus handelen en wanbestuur. Ook het toezicht had onvoldoende gefunctioneerd. Na de verzelfstandiging van de corporatiesector in 1994 werden corporaties en hun bestuurders steeds meer ondernemers. Dat ondernemerschap werd aanvankelijk enthousiast ontvangen, maar dit sloeg later om in afkeer door verschillende incidenten. Vanuit de politiek werden de corporaties beperkt in hun handelingsvrijheid (Beekers, 2026).

Er werd een verhuurderheffing ingesteld en de corporaties moesten terug naar hun kerntaak. Hiervoor werd ook de Woningwet ingrijpend aangepast en het ondernemerschap van de corporaties fors ingeperkt. Door de uitspraak “Nederland is af” stelde VVD-minister Blok (minister voor Wonen en Rijksdienst) dat het ministerie van VROM opgeheven kon worden. De woningmarkt was “voltooid”.

Ook in Almere veranderde hierdoor de positie van de corporaties. Waar zij in eerdere decennia een vanzelfsprekende partner waren geweest bij de ontwikkeling van de stad, werden zij meer en meer gezien als uitvoerders van een afgebakende volkshuisvestelijke taak. Deze verschuiving werd lokaal versterkt door het ontbreken van een consistente bestuurlijke koers op het terrein van wonen en volkshuisvesting. Volgens Wachtmeester voelden de corporaties zich daardoor niet echt maatschappelijke partners van het College van B&W.

Na het vertrek van Duijvesteijn in maart 2013 de wisselde wonen/volkshuisvestingportefeuille in korte tijd vaak van wethouder. Mulder, Herrema, Ypma (allen PvdA) en Lodders (VVD) beheerden in de periode 2013-2020 dat beleidsterrein. Pas in 2020 kwam er weer enige bestuurlijke rust op de portefeuille toen wethouder Lindenbergh (VVD) wonen onder zijn hoede kreeg. Tijdens zijn bestuursperiode werd een nieuwe woonvisie opgesteld die tot op heden nog geldt (Gemeente Almere, 2020). De VVD was van mening dat er voldoende sociale huurwoningen in Almere waren. In 2024 trad de VVD echter tussentijds uit het college en keerde de PvdA terug. Wethouder Tang kreeg daarop de portefeuille Ruimtelijke Ordening en Wonen. Volgens Wachtmeester lijkt sindsdien weer sprake van meer structurele aandacht voor de volkshuisvesting en een intensievere samenwerking tussen gemeente en corporaties.

Volgens Wachtmeester laveerde Wethouder laveerde kundig mee om de veranderende weersomstandigheden in volkshuisvestingsland. In de notitie ‘Volkshuisvesting in Almere: een trendbreuk’, die eind 2024 verscheen, stelde hij voor niet 30% maar 40% van de nieuwbouw in sociale huurwoningen uit te laten voeren. Het aandeel sociale huurwoningen was teruggezakt naar ongeveer 26% (Gemeente Almere, 2024). Om weer op 30% terecht te komen moest zeker een been bijgetrokken worden. Corporaties werden weer partner in die opgave en tekenden productieafspraken. De prestatieafspraken werden weer afgestoft en geactualiseerd.

Zo is er, in de ogen van Wachtmeester, toch nog sprake van een goed einde van de tweede 25 jaar in Almere als het over volkshuisvesting gaat en de rol van de corporaties daarbij. Landelijk staat de volkshuisvesting, of in ieder geval de woningbouwproductie, weer hoog op de politieke en bestuurlijke agenda. In Almere is dat ook zeker het geval. Corporaties zijn weer partners van het lokale bestuur; hen wordt gevraagd meer te doen in plaats van minder.

Toen Jan Wachtmeester zijn carrière in de corporatiesector begon, begin jaren 2000 werd de positie van corporaties verder ter discussie gesteld: dit leidde tot veranderingen in hun financieringsinstrumenten als mede in de planprocessen en wie daar invloed op had. Beiden hadden ruimtelijke effecten tot gevolg.

Ook veranderde de positie vanuit nieuwe ideeën over de rol van burgers in de stadsontwikkeling. In Almere kwam dit onder meer tot uiting in het beleid rondom particulier opdrachtgeverschap. De vraag rees in hoeverre bewoners zelf invloed moesten krijgen op de vormgeving van hun woonomgeving (Almere Oosterwold). Hierdoor verschoof de positie van corporaties opnieuw: ze werden één van de vele partijen in het ontwikkelingsproces. Ook werden corporaties op landelijk niveau sterker begrensd in hun handelen en teruggebracht naar hun volkshuisvestelijke kerntaak. Met de hernieuwde aandacht voor de volkshuisvesting is het de vraag wat voor rol corporaties toebedeeld zullen krijgen.

Jan de Vletter: De ervaring van Almere laat zien dat een nieuwe stad baat heeft bij een stedenbouwkundig raamwerk op hoofdlijnen, gecombineerd met voldoende flexibiliteit om in te spelen op veranderende omstandigheden. Daarnaast blijft het van belang om een gelijkwaardige samenwerking tussen overheid, corporaties, ontwerpers en bewoners na te streven. Juist die samenwerking maakte het in de beginjaren mogelijk om niet alleen woningen te bouwen, maar juist ook complete buurten te ontwikkelen.

Tegelijkertijd roept dit de vraag op hoeveel ruimte er binnen de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling nog bestaat voor samenwerking, maatwerk en maatschappelijke waarden. Juist in een context waarin marktpartijen en financiële randvoorwaarden een grote invloed hebben, blijft het een uitdaging om sociale ambities, ruimtelijke kwaliteit en bewonersinvloed daadwerkelijk met elkaar te verbinden.

Jan Wachtmeester: De corporaties staan voor nieuwe uitdagingen. Op landelijk niveau is berekend dat de opgaven voor de corporatiesector, zoals vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken, een tekort kennen van circa € 20 miljard (Rijksoverheid, 2026). Hoewel recente kabinetten stappen hebben gezet om dit tekort te verkleinen, werpt deze financiële opgave nu al haar schaduw vooruit over de komende decennia van de volkshuisvesting.

Voor Almere komt daar een bijzondere uitdaging bij. De opgaven in Almere gaan niet alleen over nieuwbouw, maar ook over het beheer van de bestaande voorraad. Immers het groot onderhoud komt ook in grote brokken door de grote aantallen nieuwbouwwoningen die in het begin van Almere min of meer tegelijkertijd zijn gebouwd. De geschiedenis van Almere als nieuwe stad werkt daarmee direct door in de volkshuisvestelijke opgaven van vandaag.

Tegelijkertijd is de politieke aandacht voor volkshuisvesting de afgelopen jaren weer toegenomen. Er moesten nationaal minimaal 100.000 woningen per jaar nieuw gebouwd worden. Met de Wet versterking regie volkshuisvesting is vastgelegd dat gemeenten moeten streven naar een woningvoorraad waarvan ten minste 30% uit sociale huur bestaat.

In Almere staan we aan de vooravond van de start van Almere Pampus. Hier zal eveneens 30% van de nieuwbouw sociale huur moeten zijn.  Hoe gaan de gemeente en de corporaties dat voor elkaar krijgen?

Terugkijkend op de ontwikkeling van Almere kan worden geconcludeerd dat woningcorporaties een veel grotere rol hebben gespeeld dan doorgaans in de geschiedenis van groeikernen wordt erkend. Naast de ontwikkeling van een betaalbare woningvoorraad, droegen zij ook bij aan de ontwikkeling van een complete leefomgeving. Daarmee waren zij medevormgevers van de stad.

Tegelijkertijd laat de geschiedenis van Almere zien hoe sterk de positie van corporaties samenhangt met veranderende opvattingen over de rol van zowel de nationale als de lokale overheid, markt en samenleving in de ruimtelijke ordening. In die zin fungeert Almere als een vergrootglas van bredere ontwikkelingen in de Nederlandse volkshuisvesting.

Uit de ervaringen van De Vletter en Wachtmeester volgt dat deze institutionele veranderingen ook gevolgen hadden voor de woningproductie, en bovendien voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad. In de eerste decennia bestond er ruimte voor overleg tussen gemeente, corporaties en ontwerpers, voor aanpassingen tijdens het ontwerpproces en voor het leggen van verbindingen tussen verschillende projecten. Volgens beide geïnterviewden maakte die flexibiliteit het mogelijk om tot kwalitatief betere uitkomsten te komen. Naarmate de ontwikkeling sterker werd georganiseerd via aanbestedingen, vooraf vastgelegde programma’s en een meer gescheiden rolverdeling tussen partijen, nam die ruimte af. Volgens De Vletter gingen daardoor creativiteit en innovatie verloren, terwijl Wachtmeester wijst op het verdwijnen van kruisbestuiving tussen projecten. Daarmee suggereren hun ervaringen dat veranderingen in de organisatie van de stedelijke ontwikkeling ook gevolgen kunnen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad.

Bij een eventuele nieuwe stad in het IJmeer zijn de institutionele omstandigheden wezenlijk anders dan bij de start van Almere. Het sterk gecentraliseerde volkshuisvestingsmodel van de jaren zeventig kan dan ook niet eenvoudig worden herhaald. De geschiedenis van Almere suggereert echter dat de manier waarop overheid, corporaties, ontwerpers, marktpartijen en bewoners in het ontwikkelingsproces worden gepositioneerd van grote invloed is op de uiteindelijke sociaalruimtelijke kwaliteit van de stad. Juist daarin ligt een belangrijke les voor toekomstige stedelijke ontwikkeling. De uitdaging is niet alleen om voldoende woningen te bouwen, maar ook om binnen hedendaagse ontwikkel- en aanbestedingssystemen ruimte voor die samenwerking én die sociaalruimtelijke kwaliteit. Almere laat zien dat dergelijke institutionele keuzes uiteindelijk zichtbaar worden in de fysieke kwaliteit van de stad zelf.