Maaike Schoon (2026)
Waarom jij geen huis kunt betalen
Uitgeverij Pluim, Amsterdam
255 p.
ISBN 978 94 934 2052 6
€22,99
Volgens de officiële statistieken (Primos-cijfers) bedraagt het tekort aan woningen ruim 400.000 en een eenpersoonshuishouden met een modaal inkomen slechts twee procent van de te koop staande woningen in Nederland betalen. Een kwestie van vraag en aanbod, zo lijkt het. Woningen zouden duur zijn doordat de vraag het aanbod overstijgt. De voor de hand liggende oplossing? Bouwen, bouwen, bouwen. In het boek Waarom jij geen huis kunt betalen onderzoekt journalist Maaike Schoon de complexe woningmarkt en waarom meer woningen bouwen hooguit een bescheiden bijdrage zal leveren aan het oplossen van het gebrek aan betaalbare woningen.
Met dit toegankelijke en lezenswaardige boek over de relatie tussen grond, eigendomsrecht en de betaalbaarheid van woningen beoogt Schoon de “wortels van de huidige wooncrisis” bloot te leggen. Ze maakt dit grote en complexe onderwerp tegelijkertijd klein en tastbaar door aan te sluiten bij het perspectief van zij die (nog) niet hebben, zoals jongeren die het steeds moeilijker hebben om ook een stukje grond met een woning erop te bemachtigen. Daar voegt ze haar eigen overgang van ‘outsider’ naar ‘insider’ aan toe. Als eigenaar van een stukje grond met een woning erop zijn haar belangen veranderd. Woning- en grondeigenaren zijn inmiddels een electorale meerderheid, die zinvolle hervormingen voor een meer toegankelijke woningmarkt in de weg staat.
De complexe relatie tussen grond en betaalbare woningen wordt voornamelijk onderzocht vanuit een historisch perspectief. In verschillende hoofdstukken komen onder andere Hugo de Groot, Simon Stevin, John Locke, Elizabeth Magie en Henry George voorbij. Ze beschrijft de ideeën en levens van deze denkers met grote internationale invloed, om de relatie tussen grond en de woningmarkt in onze tijd inzichtelijk te maken. Locke (1632-1704) speelt bijvoorbeeld een belangrijke rol in de ontwikkeling van het eigendomsrecht in de VS en ver daarbuiten door de argumentatie te bieden voor privaat grondeigendom. Hoewel de aarde door god is gegeven aan alle mensen, kan grond toegeëigend worden als deze grond vermengd wordt met iemands arbeid. Eigendom verzekert dat iemand de vruchten kan plukken van zijn (dit gold nog enkel voor mannen) inspanningen. In de context van de zeventiende eeuw, waarin grond vaak toebehoorde aan kerk of vorst, komt dat neer op een pleidooi voor verregaande democratisering van grondbezit; het wordt bereikbaar voor een veel grotere groep. Let wel, grond was, vooral in de VS, nog lang niet zo schaars en de mogelijkheid om grond te vermengen met arbeid was nog beperkt wat betreft de oppervlakte die iemand kon bewerken voor landbouw. Hoewel de samenleving volledig veranderd is en de redenatie van Locke in de huidige tijd niet meer opgaat, is het eigendomsrecht zeer sterk verankerd in onze samenleving. Het is nauwelijks voorstelbaar dat het grondeigendomsrecht van grond vergaand wordt herzien.
Een ander belangrijk idee komt van de Amerikaanse George (1839-1897). Hij was een pleitbezorger van grondbelasting, nadat hij met zijn gezin op straat belandde. Met een grondbelasting vloeien waardestijgingen waar een eigenaar niets voor heeft hoeven doen (onverdiend vermogen) terug naar de maatschappij. Zo’n belasting gaat speculatie tegen en zou andere vormen van belasting die veel grotere marktverstoringen hebben overbodig maken.
In de hoofdstukken waarin Schoon teruggaat in de tijd, maakt zij dankbaar gebruik van haar familiegeschiedenis die haar verbindt met de Beemster: nieuw land waarvan de droogmakerij werd gefinancierd door durfinvesteerders en pachters het land tot op de dag van vandaag bewerken zonder daarmee eigenaar te worden. Ondanks de toename van grond in Nederland in de zeventiende eeuw door de vele droogmakerijen, daalden de grondprijzen niet. Het bleef een aantrekkelijk goed om geld te stallen. Ook nu zorgen een groeiende bevolking en economie voor stijgende grondprijzen. Schoon wijst daarbij op de vele miljarden die de komende jaren geërfd worden die de woningprijzen (en daarmee grondprijzen) verder kunnen laten toenemen.
Met de koppeling van de geschiedenis van grond en eigendomsrecht aan de geschiedenis van de Beemster, spint zich nog een verhaallijn uit. Met de gevolgen van klimaatverandering neemt de zekerheid van grond als iets dat altijd blijft bestaan af, zo beschrijft Schoon. Oude polders klinken steeds verder in, funderingen rotten en huizen verzakken. Vastgoed zou in sommige gebieden, net als in delen van de VS nu al, onverzekerbaar kunnen worden voor klimaatschade. Ook hypotheekrentes kunnen oplopen, als een bank al een hypotheek wil verstrekken met kwetsbaar vastgoed als onderpand. De kwaliteit en waarde van beschikbare grond kan sterker gaan variëren.
Waarom jij geen huis kunt betalen bevat zo meerdere verhaallijnen die speels met elkaar zijn vervlochten. Een nadeel hiervan is dat redeneerlijnen worden onderbroken, waardoor deze soms minder goed uit de verf komen en er ook zo nu en dan een schakel lijkt te ontbreken. Een voorbeeld hiervan is de constatering dat woningen niet duur zijn doordat de grond duur is, maar dat andersom grond duur is doordat de woningen duur zijn. Dit wordt onderkend door de auteur, maar niet overal in het boek wordt deze logica goed doorgevoerd. Bijvoorbeeld als gesteld wordt dat “in de hoogte bouwen daarom vaak alleen [loont] op plekken waar de grond heel duur is” (p. 179). De omkering van oorzaak en gevolg lijkt mede voort te komen uit de beperkte aandacht van Schoon voor de gelaagdheid van eigendomsrechten en de rol die de ruimtelijke ordening speelt. Eigendomsrecht is niet absoluut; wat je met grond of een gebouw kunt doen hangt af van de toegekende planologische bestemming.
Te duur aangekochte grond is wel een probleem voor het realiseren van woningbouwdoelen; als meer dan de residuele waarde is betaald voor de grond gegeven wat er gerealiseerd mag worden. Maar kun je dan spreken over te dure grond of is het te duur aangekochte grond? Hoogbouw kan het gevolg zijn van dure grond, als de gemeente gegeven de prijs die al voor grond betaald is meer woningen op bouwgrond toestaat om een winstgevende ontwikkeling mogelijk te maken. Eerder is hoogbouw een beleidskeuze om, gegeven marktprijzen en woonvoorkeuren, zo goed mogelijk te voorzien in de grote vraag.
Wat ook opvalt in het boek is dat de auteur geen hoge pet op heeft van planologen. Er wordt een beeld geschetst van planologen die zich, samen met projectontwikkelaars, enkel bezighoudt met bouwen, bouwen, bouwen! Hoewel dat een dominant frame is waar zeker ook planologen voeding aan geven, doet dit de beroepsgroep geen recht. Schoon laat zelf zien dat planologen vaak (moeten) werken binnen door de politiek gestelde kaders en hoe gevestigde belangen woningbouw als oplossing versterken, bijvoorbeeld doordat een steeds groter aandeel van het electoraat zelf grondeigenaar is. Maar ook als het om een deels onterecht beeld gaat, is er werk aan de winkel voor planologen om de meer reflectieve en kritische planologie voor het voetlicht te brengen. Bijvoorbeeld door fundamentele vragen te stellen over voor lief genomen instituties en de verdeling tussen mensen die daar het gevolg van zijn.
Maaike Schoon laat de lezer van Waarom jij geen huis kunt betalen kennismaken met belangrijke ideeën en ontwikkelingen, zoals het eigendomsrecht, residuele grondwaarde en de groeiende politieke macht van grondeigenaren. Door het huidige gebrek aan toegang tot betaalbare woningen te beschouwen vanuit historisch perspectief kan het boek bijdragen aan een beter begrip van factoren die duurzame oplossingen in de weg staan. Schoon biedt geen gemakkelijke oplossingen, al wijst ze op de noodzaak van inschikken en het belasten van onverdiend vermogen. Waar inschikken voor het individu (en haarzelf) op neerkomt, wordt niet behandeld. Ook zonder die reflectie stelt haar boek belangrijke vragen bij de rechtvaardigheid en houdbaarheid van heel vanzelfsprekend geachte instituties, zoals het eigendomsrecht. Wat betekent in onze tijd het recht op een stukje aarde?
